רועי רוסטמי: איך לאתר נכסי נדל"ן מניבים באזורים מתפתחים

בעולם ההשקעות של ימינו, עולם שהפך להיות תנודתי, מהיר ומלא באי-ודאות, הנוסחאות הישנות כבר לא תמיד עובדות. תיק ה-60/40 המסורתי ספג מהלומות קשות, והתלות בשוקי ההון הציבוריים הפכה להיות מסוכנת עבור מי שמחפש יציבות אמיתית. כפי שמציין רועי רוסטמי, סוחר פיננסי בעל ניסיון של למעלה מ-15 שנים בשוק ההון, "במהלך שנותיי בשוק ההון, למדתי שגיוון השקעות הוא המפתח להצלחה". אך עבור רוסטמי, גיוון אמיתי אינו מסתכם בפיזור בין מניות טכנולוגיה למניות בנקים. הגיוון העמוק והאסטרטגי טמון ביציאה אל מחוץ למסכי המסחר המהבהבים, אל העולם המוחשי.

אחת האסטרטגיות המרכזיות שרוסטמי מיישם בעצמו היא השקעה בנכסי נדל"ן. אך לא כל נדל"ן. הוא מתמקד בנישה ספציפית ומלאת פוטנציאל: "אני משקיע בנכסים מניבים באזורים מתפתחים, עם פוטנציאל לעליית ערך."

המשפט הזה לבדו מגלם פילוסופיית השקעה שלמה. הוא אינו מדבר על רכישת דירה במרכז תל אביב בתשואה אפסית בציפייה לעליית ערך ספקולטיבית. הוא גם לא מדבר על "פליפ" מהיר בפריפריה. הוא מדבר על אסטרטגיה סבלנית, מבוססת נתונים ומודיעין שטח, המשלבת שני מנועי רווח:

1. נכס מניב (Cash Flow): הנכס מכניס יותר כסף ממה שהוא עולה מדי חודש. הוא מייצר תזרים מזומנים חיובי מהיום הראשון.
2. אזור מתפתח (Appreciation): הנכס ממוקם באזור שנמצא בתחילתה של מגמת צמיחה, מה שמבטיח עליית ערך משמעותית בטווח הבינוני והארוך.

איתור נכסים כאלה אינו פשוט. הוא דורש שילוב נדיר של מיומנויות: החשיבה האנליטית של איש מימון בעל MBA, המשמעת והסבלנות של אמן לחימה, והיכולת האסטרטגית ואיסוף המודיעין של מפקד בחיל הים. בניתוח זה, נפרק את מתודולוגיית העבודה של רועי רוסטמי לאיתור פניני הנדל"ן הללו.

שלב ראשון: הניתוח האסטרטגי (Top-Down) – מבט המפקד

עבור רועי רוסטמי, שבילה שנים בפיקוד על צוותים בספינות טילים ולמד בבית ספר למפקדים, שום מבצע לא מתחיל בלי תמונה אסטרטגית רחבה. אי אפשר לבחור דירה ברחוב ספציפי מבלי להבין את הרוחות המנשבות ברמה הלאומית והגלובלית.

1. צלו הארוך של הפדרל ריזרב

"הפדרל ריזרב הוא הגוף הכי חזק שיש בשוק ההון," קובע רוסטמי. זה נכון למניות, וזה נכון שבעתיים לנדל"ן. החלטות הריבית של הפד מכתיבות את עלות הכסף בעולם כולו, ומשפיעות ישירות על הריבית בישראל.

• סביבת ריבית גבוהה (כמו היום): מצד אחד, היא מייקרת את המשכנתאות, מרחיקה מהשוק זוגות צעירים ומשקיעים ממונפים, ולוחצת את מחירי הנדל"ן כלפי מטה. רוב האנשים רואים בזה איום. רוסטמי, כסוחר מנוסה, רואה בזה הזדמנות. מדוע?
  • סינון ספקולנטים: הריבית הגבוהה מנקה את השוק מכל ה"פליפרים" ורוכשי דירות "על הנייר" שקונים במינוף מקסימלי ומקווים למכור ברווח מהיר. נשארים רק הקונים הרציניים.
  • כוח מיקוח: המוכרים לחוצים יותר. פתאום, אפשר לנהל משא ומתן אמיתי.
  • הזדמנות לקוני מזומן: עבור משקיע שיש לו הון עצמי גבוה או יכולת לרכוש במזומן, זוהי תקופת "ציד" אידיאלית.
• סביבת ריבית נמוכה: כסף זול מציף את השוק, כולם קונים, המחירים מתנפחים. בתקופה כזו, קשה יותר למצוא עסקאות "מניבות" אמיתיות, והסיכון לקנות ב"שיא הבועה" גבוה יותר.

הבנת המחזור המוניטרי היא השלב הראשון בבחירת ה"מתי" להשקיע, עוד לפני ה"איפה".

2. זרזים לאומיים: היכן הממשלה משקיעה?

השלב הבא הוא לעקוב אחר הכסף הגדול באמת: כספי המדינה. "אל תנסה להילחם במגמה, תצטרף אליה," אומר רוסטמי, ביישום של עקרונות שלמד בג'ודו (שם היה סגן אלוף ישראל לנוער). בג'ודו, אתה משתמש בתנופה של היריב לטובתך. בהשקעות, התנופה הגדולה ביותר היא השקעה ממשלתית.

יש לחפש:

• מגה-פרויקטים של תחבורה: היכן המדינה סוללת כבישים חדשים? היכן מתוכננות תחנות רכבת או רכבת קלה? נכס שנמצא היום 40 דקות נסיעה ממרכז תעסוקה, אבל בעוד 5 שנים יהיה 20 דקות נסיעה בזכות רכבת, צפוי לעליית ערך אדירה. האסטרטגיה היא לקנות כשהתוכניות מאושרות, הרבה לפני שהדחפורים עולים לשטח.
• הסכמי גג ופיתוח עירוני: היכן המדינה חותמת על הסכמי גג לבניית אלפי יחידות דיור חדשות? זה אולי נשמע כמו הצפה, אבל הסכמים אלו מגיעים תמיד עם חבילה שלמה: הקמת בתי ספר חדשים, פארקים, מוסדות ציבור ושיפור תשתיות. רוסטמי מחפש את ה"טבעת השנייה" – השכונות הוותיקות ליד השכונות החדשות, שירוויחו מהתשתיות המשודרגות מבלי לסבול מהצפת ההיצע המיידית.
• מוקדי תעסוקה חדשים: הקמת פארק הייטק, בית חולים חדש, אוניברסיטה או מכללה. אלו הם "עוגנים" של ביקוש קשיח לשכירות. סטודנטים, רופאים, ואנשי הייטק צריכים לגור איפשהו, והם יוצרים ביקושים יציבים לשנים קדימה.

שלב שני: זיהוי האזור – אפקט האדווה ומבחן הקפה

אחרי שהבנו את המגמות הכלליות, הגיע הזמן לצמצם את החיפוש לרמת העיר והשכונה. כאן נכנס לפעולה הניתוח המיקרו-כלכלי, יחד עם תצפית חדה על מגמות חברתיות.

1. אפקט האדווה (The Ripple Effect)

זהו העיקרון החשוב ביותר באיתור "אזור מתפתח". רוסטמי מסביר: "אתה מזהה את השכונה היקרה והמבוקשת ביותר בעיר, זו שכולם רוצים לגור בה אבל מעטים יכולים להרשות לעצמם. עכשיו, אתה מסתכל על המפה וצועד 'טבעת' אחת החוצה – לשכונות הצמודות אליה."

זוגות צעירים ומשפחות שנפלטו מהשכונה היקרה (בגלל המחיר) עדיין רוצים להיות "קרובים למרכז העניינים". הם עוברים לשכונה הצמודה, שעדיין זולה יותר, אבל נהנית מהקרבה. הם מביאים איתם כוח קנייה חדש, פותחים גני ילדים פרטיים, ודורשים שירותים טובים יותר. הכסף שלהם מתחיל "לזלוג" ולשנות את פני השכונה. זוהי התחלה של ג'נטריפיקציה. האסטרטגיה היא לקנות בשכונה הזו בדיוק כשה"אדווה" הראשונה מגיעה אליה, לפני שהמחירים בה משתווים לשכונת האם היקרה.

2. הניתוח הדמוגרפי: מי גר כאן?

"כלכלה היא בסופו של דבר אנשים," אומר רוסטמי, שאת ניסיונו בניהול ופיקוד על אנשים רכש בחיל הים. חשוב להבין מי האוכלוסייה שנכנסת לשכונה.

• הגירה חיובית: האם יותר אנשים נכנסים לשכונה מאשר עוזבים אותה? נתוני הלמ"ס ונתוני עירייה הם קריטיים.
• חתך סוציו-אקונומי: האם החתך עולה? האם נכנסת אוכלוסייה צעירה ומשכילה?
• "מבחן העגלות": סיור רגלי פשוט בשכונה בשעות אחר הצהריים יגלה האם הפארקים מלאים בהורים עם עגלות. זוהי אינדיקציה חזקה לביקוש עתידי לגני ילדים, בתי ספר, ודירות גדולות יותר – כל אלו מנועי צמיחה.

3. הזרזים החברתיים: "מבחן הקפה" ו"פקטור המידברן"

כאן הניתוח הפיננסי הקר פוגש את ההבנה התרבותית של רוסטמי, שמגיל צעיר אוהב אומנויות לחימה, מאזין לג'ו רוגן, ומאז 2018 גם פוקד את אירועי המידברן ("של כל המתלהבים", כהגדרתו). "לפני שהאנליסטים בבתי ההשקעות מזהים מגמה," הוא אומר, "האמנים, הסטודנטים וה'ברנרים' כבר שם."

• מבחן בית הקפה: האם נפתחים בשכונה בתי קפה עצמאיים (לא רשתות), מעדניות בוטיק, או חנויות יין קטנות? האם יש פתאום סטודיו ליוגה או ג'ו-ג'יטסו? אלו הם ה"ניצנים" הראשונים של ג'נטריפיקציה. הם מסמנים שאוכלוסייה עם טעם ופנאי מתחילה להגיע.
• פקטור המידברן: האם יש "סצנה" תרבותית? גלריות קטנות, הופעות רחוב, שוקי איכרים? האנשים היצירתיים מחפשים אזורים זולים עם "אופי". הם אלו שהופכים שכונות מוזנחות למגניבות. חמש שנים אחריהם, מגיעים אנשי ההייטק ומשלמים מחיר כפול. המטרה היא לקנות כשהאמנים מגיעים, ולמכור (או להמשיך להשכיר ביוקר) כשאנשי ההייטק מגיעים.

שלב שלישי: איסוף מודיעין שטח (HUMINT) – מבחן "שפרה"

זהו, אולי, השלב הקריטי ביותר, שבו רועי רוסטמי מיישם הלכה למעשה את תורת איסוף המודיעין שלמד בחיל הים. "אתה לא יכול לקנות נכס על סמך אקסל," הוא קובע. "אתה חייב להרגיש את השטח." הוא מכנה זאת "מודיעין אנושי" (HUMINT).

1. סיור רגלי בשעות משתנות

אי אפשר לבקר בנכס פעם אחת וללכת. רוסטמי יבקר בשכונה לפחות שלוש פעמים:

• בבוקר (07:00-09:00): איך נראית היציאה מהשכונה? האם יש פקקי תנועה איומים? האם התחבורה הציבורית נגישה ונוחה?
• בצהריים (12:00-14:00): מה האווירה? האם יש תנועה של אנשים? האם הפארקים פעילים?
• בלילה (21:00-23:00): זהו המבחן החשוב ביותר. האם השכונה מרגישה בטוחה? האם יש תאורת רחוב? האם יש רעש בלתי נסבל מפאבים או כבישים סואנים?

2. לדבר עם המקומיים

הנתונים היבשים מספרים רק חצי מהסיפור. המידע האמיתי נמצא אצל האנשים שחיים שם. רוסטמי הוא לא מסוג המשקיעים שמתביישים לשאול. הוא ייכנס למכולת, לקיוסק, או לבית הקפה ויפתח בשיחה: "איך זה לגור פה? שקט? בטוח? זה משתנה לטובה או לרעה?" הברמנים, המוכרים והספרים המקומיים יודעים הכל.

3. מבחן "שפרה"

לרוסטמי יש אהבה גדולה לכלבים ("יש לי אחת בשם שפרה"), והוא פיתח את מה שניתן לכנות "מבחן הגינה הציבורית". "אחד המקומות הטובים ביותר לאיסוף מודיעין הוא גינת הכלבים המקומית," הוא מסביר. מדוע?

• אינטליגנציה קהילתית: בעלי כלבים נמצאים בחוץ כל יום, בבוקר ובלילה. הם מכירים כל פינה, כל שכן, וכל בעיה.
• מדד לאיכות חיים: האם הגינה נקייה ומתוחזקת? האם יש בכלל גינות כאלה? זהו מדד חשוב לאיכות החיים שהעירייה מספקת.
• דמוגרפיה: סוג הכלבים ובעליהם יכול ללמד הרבה על אופי האוכלוסייה.
  בסופו של דבר, השאלה שרוסטמי שואל את עצמו היא: "האם הייתי מרגיש בטוח ונוח לטייל פה עם שפרה בשעה עשר בלילה?" אם התשובה היא "לא", זהו דגל אדום ענק.

שלב רביעי: ניתוח המספרים – ה-Due Diligence של איש המימון

אחרי שהאסטרטגיה נקבעה והשטח נבדק, מגיע השלב הקר והמחושב של איש המימון בעל ה-MBA. כאן אין מקום לרגשות או ל"תחושות בטן". יש רק מספרים. המטרה היא לוודא שהנכס הוא אכן "מניב".

1. תשואה גולמית מול תשואה נטו

הטעות הנפוצה ביותר היא חישוב תשואה גולמית (שכר דירה שנתי חלקי מחיר הנכס). רוסטמי מסתכל אך ורק על תשואה נטו, שלוקחת בחשבון את כל ההוצאות:

• הוצאות קבועות: ארנונה, דמי ניהול לוועד הבית, ביטוח נכס.
• הוצאות משתנות: תיקונים ובלאי. רוסטמי תמיד מתקצב מראש אחוז מסוים (למשל 1% משווי הנכס בשנה, או חודש שכירות אחד) לתיקונים בלתי צפויים.
• חודשי "ריק" (Vacancy): טעות קריטית היא להניח 100% תפוסה. כמשקיע מנוסה, רוסטמי תמיד מניח בחישובים שלו שהנכס יעמוד ריק לפחות חודש אחד בשנה (בין שוכרים).

רק לאחר ניכוי כל אלה מההכנסה השנתית משכירות, ניתן לחשב את התשואה נטו האמיתית.

2. תזרים מזומנים חיובי (Positive Cash Flow)

זהו כלל הברזל. לאחר תשלום המשכנתא (החזר חודשי הכולל קרן וריבית) ולאחר קיזוז כל ההוצאות (כולל קרן לתיקונים וחודש ריק), האם נשאר כסף בכיס בסוף החודש?

אם התשובה היא "לא", ואתה "מפסיד" כסף כל חודש בציפייה שעליית הערך תפצה על כך – זוהי אינה השקעה מניבה. זהו הימור ספקולטיבי. רוסטמי מחפש אך ורק נכסים שמייצרים תזרים חיובי מהיום הראשון. התזרים הזה הוא כרית הביטחון: גם אם השוק קופא וערך הנכס לא עולה במשך חמש שנים, השוכר עדיין משלם לך את המשכנתא ומשאיר לך עודף. אתה מרוויח מעצם ההמתנה. זוהי הסבלנות של לוחם הג'ודו.

3. תשואה על ההון (Cash-on-Cash Return)

המדד החשוב ביותר עבור המשקיע. הוא לא שואל מה התשואה על כל הנכס, אלא מה התשואה על הכסף שלי?

הנוסחה היא: (התזרים החיובי השנתי) / (סך ההון העצמי שהושקע).

ההון העצמי כולל: מקדמה (Down Payment), שכר טרחת עורך דין, מתווך, מיסי רכישה, ועלות שיפוץ ראשוני אם נדרש.

אם משקיע שם 100,000 ש"ח מהכיס, והנכס מייצר לו 10,000 ש"ח בשנה (לאחר כל ההוצאות והמשכנתא), זוהי תשואה של 10% על הכסף שלו. זהו מדד מצוין להשוואה בין הזדמנויות שונות.

שלב חמישי: ניהול סיכונים – תוכנית המגירה של המפקד

לבסוף, הניסיון של רוסטמי כמפקד בים וכסוחר בשווקים תנודתיים לימד אותו שהדבר החשוב ביותר הוא ניהול סיכונים. "כל אחד יכול להרוויח בשוק עולה. החוכמה היא לא להפסיד כשהשוק יורד," הוא אומר. באיתור נכסים באזורים מתפתחים, הסיכון גבוה יותר, ולכן ניהולו חייב להיות הדוק.

• סיכון 1: האזור לא יתפתח. התוכניות בוטלו, הרכבת לא הגיעה.
  • הגנה: תזרים מזומנים חיובי. אם קנית נכון, הנכס עדיין מניב לך הכנסה חודשית יפה, גם אם ערכו לא זינק. אתה לא לחוץ למכור.
• סיכון 2: שוכרים בעייתיים.
  • הגנה: סינון קפדני ובלתי מתפשר, או (עדיף) שכירת חברת ניהול מקומית ומקצועית. העלות שלה נכנסת מראש לחישוב התשואה נטו.
• סיכון 3: הצפת היצע. קנית בשכונה, אבל יזמים בנו עוד 10 מגדלים לידך, ומחירי השכירות צונחים.
  • הגנה: הימנעות מרכישת דירות "גנריות" במגדלים. רוסטמי יעדיף נכס עם אופי ייחודי: דירת גן, דופלקס, או דירה בבניין ישן ונמוך לשיפוץ באזור עם זכויות בנייה עתידיות. נכסים אלו סובלים פחות מתחרות ישירה.
• סיכון 4: "ברבור שחור" (Black Swan).
  • הגנה: רזרבות. לעולם אין להיכנס להשקעה עם 100% מההון. רוסטמי תמיד ישמור בצד "קרן חירום" במזומן, המסוגלת לכסות את כל הוצאות הנכס (כולל משכנתא) ל-6 חודשים לפחות, למקרה של אובדן שוכר פתאומי במקביל לתיקון חירום יקר. זוהי כוח המילואים של המפקד.

סיכום: אמנות וטכניקה

איתור נכס נדל"ן מניב באזור מתפתח אינו מדע מדויק, אך הוא גם רחוק מלהיות הימור. זוהי מתודולוגיה סדורה המשלבת דיסציפלינות שונות, כפי שמדגים רועי רוסטמי.

זוהי היכולת לראות את התמונה הגדולה של הריבית והמגמות הלאומיות, כמו מפקד על גשר ספינה. זוהי היכולת לצלול לנתונים ולחשב תשואות נטו ותזרים מזומנים, כמו אנליסט מימון. זוהי היכולת לחוש את השטח, לדבר עם אנשים, ולזהות מגמות תרבותיות לפני שהן הופכות למיינסטרים, כמו בליין מידברן או מאזין קבוע של ג'ו רוגן. ומעל לכל, זוהי הסבלנות והמשמעת של לוחם ג'ודו, שיודע שהניצחון האמיתי אינו בנוק-אאוט מהיר, אלא בבניית פוזיציה יציבה, חזקה ומניבה לאורך זמן.

תוכן זה אינו מהווה המלצה משום סוג אלא נכתב לצרכי לימוד בלבד.